长江商学院李伟教授：房地产税要来了！真能指望它降房价？

       每隔一段时间，房地产税就会成为中国的一个热门话题。

       　端午节，一条重磅消息淹没在潮水般的信息之中，根据资源部的消息，全国住房信息管理基础平台已经实现了全国联网，这意味着房地产税的征收将有更加充分的基础数据和信息。

       房地产税真的能平稳房价吗?房地产税对中国的经济发展和民众的福祉又意味着什么呢?

正面理解房地产税

       2017年年末，时任财政部部长肖捷在《人民日报》上撰文指出：“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。”

       2018年3月5日，政府工作报告提出要“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。2018年3月25日，新任财政部部长刘昆再次确认，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税的立法和实施。

       自1998年房改以来，中国的房地产业，尤其是住宅市场出现了快速发展的现象。根据Wind的数据，城市人均住宅建筑面积在1998年为18.66平方米，到了2016年，该指标增至36.6平方米。与此同时，房价也经历了快速的上涨。对于房价到底涨了多少、是否过高这些问题，社会各界或多或少还有一些争议，但有一点是明确无误的，即中国的房价，尤其是住宅价格，在过去这20年中的涨幅是非常大的。

       房地产的快速发展迅速改善了中国人的居住条件，但也带来了巨大的利益分化。房价涨得快使有房族从中获益巨大，在很多房价高涨的城市中，房价上涨给个人所带来的收益远高于劳动收入的增长。这给很多人出了一个难题——到底是要多花点时间去好好工作、多多学习，还是干脆去买房甚至炒房?

       在房改之前，大部分城市居民都是靠单位的福利房来解决居住问题，那时候虽然整体的居住环境远逊于今日，但大家也不用为买房而操心，更谈不上什么房地产税的问题。

       现在房子大多是明码实价，很多人有不止一套房子，要对房子征税，这肯定会成为一个重大的公共政策问题，因此政府密集的表态自然会激发社会各界对房地产税的讨论。利益不同、思维各异，因此观点差异也就不足为奇。那么，房地产税对中国的经济发展和民众的福祉到底意味着什么呢?

破解高空置率难题

       现在中国房地产市场中的一个大问题就是房屋分配不均，很多人有多套房子，但更多的人只有一套房子，甚至没有房子。由于在过去20年中房价出现了大范围的快速上涨，因此有房族就成了赢家。尤其是对一些敢于高杠杆操作的炒房者来说，过去20年可以称得上是“黄金岁月”，但这种现象的背后意味着什么呢?

       这方面我们可以先来看一组数据。西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁教授在2009年发起了一项名为“中国家庭金融调查”(ChinaHousehold Finance Survey，以下简称CHFS)的研究项目。这是一项全国范围的调查，收集关于家庭收入、费用、资产和负债的微观层面信息。

       根据CHFS的数据计算，2015年中国住房的空置率约为22%，其中18.7%来自拥有多套住房的家庭，4.1%来自拥有一套住房的家庭。甘犁教授认为有5400万户(套)、60亿平方米的房子没有被使用。

       对于CHFS的这些调查数据和研究结论，政府、房地产开发商和金融机构的研究部门等都表示了不同的观点。虽然CHFS的数据可能会有这样那样的缺点，但有一些观点估计各方都不会否认，例如有相当多的一部分房屋是空置的。那么为什么会有那么多的空置房屋呢?

       笔者认为房屋空置的原因很多，其中很重要的一点就是中国的房屋持有成本很低。目前房地产领域的税费纷繁芜杂，但除了个别的试点城市之外，国家尚未对持有房屋进行征税。

       按照目前政府的表态，未来出台的房地产税会根据房屋的评估值征税。由于目前全国房价，尤其是一些一二线城市的房价已经涨至了高位，因此即使未来房地产税的税率定得很低，但对那些空置房屋的持有人来说，这也将增加不菲的成本。

因此，可以预见的是房地产税的实施很可能会产生以下几个结果：

第一，一大批空置房屋入市，或卖或出租，无论是哪种形式，都会增加住房市场的供给量，而这无疑是有利于平抑房价和房租的;

第二，房价和房租的稳定甚至下降，有利于缩小有房族和无房族之间的财富和收入差距，有助于维护和谐社会;

第三，持有成本的上升能有效遏制房地产投机，投机少了、价格大涨的几率也会下降，这有利于控制资产泡沫，维护金融安全;

最后，空置房屋入市意味着过去闲置的资源被盘活，这无疑是有利于提高整体经济运转效率的。

       近年来，中央不断强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。笔者认为要做到这点，提高住房持有成本、减少空置房屋尤为关键，而房地产税无疑是一种提高住房持有成本的较优选择。

助力政府职能转型

       未来房地产税除了有助于提高住房持有成本之外，还有一个重大作用，即推动政府职能的转型。

       自1978年改革开放以来，全国上下都开始转向以经济建设为中心。在全力追求经济发展速度的年代，GDP自然而然成为地方发展、干部升迁的最重要考核标准。

       在这种情况下，各地政府展开了一场以GDP增长为核心目标的“锦标赛”，招商、投资和融资等在各地政府的议事日程中普遍占据着优先地位。

       从结果上来看，这促进了中国的经济发展。根据世界银行的数据，按照2010年的不变美元计算，2016年中国的GDP约为1978年的32倍，而2016年全球的GDP约为1978年的3倍。

       　在改革开放早期，中国经济发展落后，民众生活水平亟待改善，因此加快经济增长很容易成为全国的共识。但随着经济的发展和民众生活水平的提高，这种GDP“锦标赛”的制度安排负面影响日益显著，这其中最重要的一个问题就是地方政府的精力主要集中于发展经济，而对提供公共服务的积极性不足。

       假如我们细心观察就会发现，现在民众对地方政府的抱怨主要集中在以下几个领域：环境保护、公共安全、食品药品安全、教育、养老和医疗等。这些领域都属于公共服务。

       　然而，从长远来看，发展经济的任务主要应该交给市场，提供公共服务才是政府的核心政策目标。

       经济学研究的是普通人的行为，既不把他们看作好人，也不把他们看作坏人。普通人行为的目的主要是增大自身的利益，因此如何利用这一点、从制度上去引导这些人的行为就成了一个关键问题。从这个角度来说，房地产税生逢其时。我们可以试想一下：

       假如地方政府可以征收房地产税，那么要增加房地产税，最好的办法就是吸引更多的人来本地居住，提高对本地住房的需求;而要增加本地人口，最好的办法就是提供性价比高的公共服务;这样一来就比较容易形成一个良性循环：提供性价比高的公共服务-人口流入-房屋增值-房地产税增加-地方政府有更多的收入和更大的动力去提供更多更好的公共服务。

       在经历了几十年的高速经济增长后，中国已不再是一个一穷二白的落后国家，但中国仍处于建设现代国家的过程中。未来要建立一个现代国家，非常重要的一点就是转变政府的职能。

       只有当政府职能彻底转变为提供公共服务后，市场才能真正在资源配置中发挥核心作用，中国经济也才能真正从高速增长转变为高质量增长。到时候或许中国的GDP增速会逊于今天，但民众的幸福感会大大提升，而这才是我们发展经济的最终目的。