国内租房市场规模被认为达到“万亿级”，其发展潜力可见一斑。而2019届全国普通高校毕业生预计超过800万人，再创近10年毕业生人数新高值。而各大城市，尤其是北上广深四个一线城市，无疑将成为众多毕业生追逐梦想的首选之地。
近日有消息称，一线城市的房租在旺季来临前不涨反降。真相到底如何？近日，《每日经济新闻》记者分赴北上广深四个一线城市进行实地调查，向读者展示这些城市租房市场的真实表现。
当记者拨通郑麟的电话时，他说自己正在回乡的火车上，要回去办理入职手续，在北京租的房子过几天就会退掉。
虽然一年一度的毕业季将至，也预示着今年的租房旺季将随之而来。但据多家机构数据，北京租赁市场近期呈现下行趋势，承租方议价能力增强。
一位自如负责收房的工作人员告诉《每日经济新闻》记者：“目前的收房价格要低于去年，这是当前市场决定的，如果房东出租时仍然保持高价，那么房屋的空置时间就会延长。”
但记者注意到，虽然租房旺季将至，但北京部分中介却推出“免服务费”促销活动，为租客优惠的服务费达1000元至2000元不等。
租赁企业推优惠促销
“租赁企业给了我1000元的服务费优惠。”近期，因为工作变动，在出版社工作的清和不得不将家从原来的五环外搬到四环附近，能得到这样一笔优惠也挺意外，因为在他的认知中北京的租赁房源一直很紧俏。
自由职业者赵明也告诉记者，自己最近在回龙观附近租下了一间9平方米房子，中介为其减免了2000元服务费。
工作人员向他的解释是：“最近房源的确比较多，空置期有所延长，所以公司出台优惠政策来促销。”
赵明还向记者说了一个有意思的细节：“我搬来之前，隔壁就已经空着了，现在一个多星期还没有租出去，屋里的灰尘已经厚厚一层了。”
值得注意的是，多家机构数据显示，北京租赁市场近期呈下行趋势，承租方议价能力增强。
北京房地产中介行业协会数据显示，今年4月份，北京住房租赁市场成交量环比3月份下降了18%。
此外，租金价格继续延续下调趋势，合租单间租金环比基本持平，成套整租租金环比下降约0.2%，顺义、大兴、西城、通州等区域则呈现相对明显的下降趋势，最高下降幅度接近4%。
自如相关负责人也告诉《每日经济新闻》记者，他们的房源租金水平和北京房地产中介行业协会的数据基本一致。
贝壳数据显示，北京租赁市场的成交节奏也在放缓，2019年4月房源7日内出租率为21%，同比下降18个百分点，环比下降3个百分点，租赁市场的成交难度增加。
2019年4月，北京链家租赁房源中共发生12224次调价，其中83%为下调报价，同比增加19个百分点，且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。
自如一位负责收房的工作人员告诉记者：“目前的收房价格要低于去年，这是当前市场决定的，如果房东出租时仍然保持高价，那么房屋的空置时间就会延长。”
其实，春节以来，北京租赁市场就已经呈下行趋势。
资料显示，一季度北京大部分区域租金和去年持平，只有劲松、双井、团结湖等少数区域租金略涨2%左右，涨幅也低于往年。
昌平的天通苑及石景山、通州、门头沟、房山等区域租金价格则呈现下降趋势，最高下降幅度达到8%，全市整体租金水平呈现稳中有降态势。
相关专家向记者分析认为：“近期租金下降，一方面是因为2018年接连释放集体土地租赁房、集体宿舍开工等扩大市场供给的信号，以及规范市场秩序的‘三严查、三不得’；另一方面是北京各区域基础设施平衡发展，居住环境稳步提升，外部区域有效分解了内部城区的住房压力。”
不过，和统计数据不同的是，部分受访者表示“并没有感受到租金下降”。
清和说：“前段时间找房子的时候，我发现自如网上已经没有和去年租金一样低的房源了，没有感觉租金下降。”
在一家私营教育机构工作的郑麟也表示：“最近还是按照去年约定价格交房租。”
事实上，正常来讲，当租赁合同签订时，个人未来所要缴纳的租金总额就已经确定，而机构统计的每月租金整体波动水平和已经确定租金的人群关联并不大，故而很多人对整体租金的波动水平无感。
租赁市场现下行趋势
郑麟租住在圆明园附近的城中村中，他告诉《每日经济新闻》记者，房主自建了三层楼，大约有20个房间，公用一个卫生间，租金相对低些，每月1000元。
由于工作和学业等原因，郑麟选择了回老家发展，他说：“我还是觉得回到老家更安稳踏实些。”
其实近年来和郑麟做出同样选择的人不在少数。景晖智库首席经济学家胡景晖分析认为，产业和人口的布局更合理，在一定程度上降低了房租水平。不少在北京工作的人，受高房租、高生活成本、就业困难等因素影响，逐渐转向二三线城市，或回到家乡就业或创业。另一方面，北京的疏解整治令人口结构发生变化。
今年3月，北京推动高质量发展情况通报会“疏解整治促提升”专场消息称：“两年来，全市共退出一般制造业企业1307家，疏解提升市场和物流中心500个，为引入高端要素腾出了宝贵空间。”
疏解产业的同时，相应的产业人口也被疏解。郑麟说，由于租金低，他的邻居都是一些低收入者，流动性特别大，经常一两个月就换一拨人。
据北京市统计局和国家统计局北京调查总队公布的数据，2018年末北京常住人口2154.2万人，比上年末下降0.8%。这已经是自1978年以来，北京首次出现连续两年常住人口下滑的情况。
常住人口的下降代表着住房市场需求的下降，有分析称，在此背景下租金想要有上涨恐怕很难。同时，北京大学社会学系教授陆杰华预计，2019年北京常住人口还将继续负增长。
刚换了工作的清和告诉记者：“我没有信心能够在北京坚持下来。”
多项因素叠加，令当下的北京租赁市场呈现出需求少、支付能力低的下行现状。
不过，胡景晖表示：“5月中下旬起暑期租赁高峰将至，没有必要因为3、4月份租赁市场遇冷就觉得租房市场平稳了，接下来要重点关注6、7月份的房租走势。”
