新加坡REITs市场经历过什么样的发展历程？
·中国REITs市场发展的现状如何？公募REITs和类REITs的区别是什么？
·中国REITs市场潜力究竟有多大？它对中国的房地产市场有哪些影响？
·房地产资本可以扮演什么样的社会角色？从投资的角度，应该如何看待REITs？
刘俏——REITs市场的开发有助于中国房地产良性发展
在谈到中国经济未来中长期发展与挑战时，北京大学光华管理学院院长刘俏教授表示，未来人口老龄化，对消费端需求将带来巨大变化，同时随着城镇化率的提升、产业结构的变迁和劳动力的重新配置，房地产投资和城市基础设施急需优化配置。想要提升居民消费率需要克服四个瓶颈：解决收入分配失衡问题；提升居民收入，增强消费意愿；供给端产品质量低下导致居民延迟消费、以及高房价对消费的挤出效应。
REITs市场的开发则有利于推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。REITs能够帮助租赁企业打开融资渠道，做到轻资产化，有利于租赁企业盘活资产、获得长期稳定的融资渠道，并通过金融杠杆提高收益率，促进住房租赁市场的蓬勃发展。而美国，新加坡等海外的成熟经验已然表明，在存量地产时代，房地产的金融化将进一步走向纵深，会出现更为成熟的金融体系来承载存量，REITs成为发达市场地产金融主力军，也将会成为地产金融的主流工具。
何亮宇—— 中国发展公募REITs的探索
中联基金总经理何亮宇说，中国从1998年开始的二十年时间里，房地产行业经历了波澜壮阔的时代。目前中国还没有一个真正意义的REITs市场诞生，但是中国的发展商已经做了很多探索。
REITs是不动产的证券化，底层资产是能够产生稳定现金流的不动产，以不动产的租金收益和增值收益为主要收入来源。中国发行的产品部分符合海外REITs的标准，但在交易结构、运营方式、收益分配等方面还存在差异。何亮宇认为，类REITs除了可以实现大规模的融资和财务报表优化以外，重要的是实现了标准化。让其从只是一个资产变成一个受监管、审核，受投资者认定在公开场合交易的标准化产品，也为下一步走向公募奠定很好的基础。
研究发现，中国的基础设施、租赁住房和优质商业物业可能是公募REITs推出最先得到许可的一批底层资产类别。从去年（2018年）开始大量的境外资金投资中国核心城市的物业，说明他们对中国经济未来看好，尤其是对中国核心城市群中间的核心资产。一方面他们通过直接投资的方式进入，另一方面，他们也更希望当中国REITs市场打开的时候，可以通过Quasi REITs的方式投资这一类产品。
郭雪梅——新加坡REITs的中国资产前景可观
2018年对全球股市来说是充满挑战的一年，主要原因是新兴市场的外溢效应加剧了中美之间的贸易紧张所带来的市场焦虑情绪。最近几周，中国和欧洲发布了2018年下半年宏观经济数据，主要股指出现显著上涨，主要原因是美联储在美国经济复苏放缓之际放松货币政策的监管。而中美贸易战的升级和全球的不确定性，继续推动人们转向高质量的投资工具。届时，S-REIT指数和STI指数分别上涨18.4%和9.9%
星展银行（DBS）资本市场部主管郭雪梅表示，新加坡房地产投资信托基金主要得益于新加坡优惠的税收制度。新加坡房地产投资信托基金通常采用各种税收效率较高的结构，从海外物业向上游输送现金，以最大限度地向投资者分配资金。
她还强调，新加坡是亚洲规模仅次于日本的REITs市场。在本地交易的REITs，已有五个产品包含位于中国大陆的资产，也是国际投资者公认的投资平台。
Ronald Tan——新加坡REITs市场的发展历程
新加坡交易所资本市场部主任Ronald Tan阐述了新加坡发展成为全球REITs中心的历程。他指出，过去17年，44只REITs在新加坡上市，总市值超过了1千亿新加坡元，在新加坡证券市场占将近10%的市值，市值规模在亚洲仅次于日本。除了规模大以外，新加坡REITs市场的另外一个特点就是全球性。超过80%已经上市的REITs，持有世界各地不同的资产。
由于REITs可以帮助开发商降低杠杆，REITs在新加坡的发行得到很多本地开发商的支持，这也是新加坡REITs得以迅速发展的原因之一；另外，在建设REITs市场的最初阶段，新加坡政府就提供了高效的监管与清晰的引导，同时税收方面的高透明度也为REITs的发展提供了良好的外部环境。他表示，新加坡发展REITs的经验值得中国参考，但中国依然要根据本身市场情况做出最适合本国国情的决定。
新加坡国立大学环境与设计学院副教授符育明认为，房地产投资对社会的影响超越绿色建筑，发挥越来越重要的作用。他与我们分享了一项研究。Bankrate公司对1015人进行了调查。调查发现，有31%的受访者愿意将十年以上不需要的资金投入房地产。有20%投资股市，现金投资占19%，黄金和贵金属占11%，债券占7%。
与此同时，机构投资者在房地产市场中的作用日益增强。由于机构投资者和房地产市场大资本的崛起，他们有能力影响房地产资产的创造和管理。房地产与我们今天所面临的许多环境和社会挑战问题息息相关，因此房地产资本有很大的责任来塑造房地产投资，使其产生积极的社会影响。
施永丰——做足功课，谨慎选择
新加坡国立大学商学院施永丰教授在学术与投资领域均拥有多年经验，他从投资人的角度来分析REITs市场可能存在的变数。他认为并非所有的房地产投资信托基金都是优良的，特别是对第三国房地产资本市场的评估更需谨慎。因为房地产投资信托受到各种因素的影响，比如宏观经济的冲击，政府监管变化，利率风险以及汇率风险的影响。
房地产投资信托基金是投资者的重要资产类别。在投资之前，要做足功课，谨慎选择。而对于外国地产商来说，建立良好的声誉是确保成功的关键。信息披露是否公开与透明，是否能够建立完善的利益保障制度，都将是衡量的标准。另外，新加坡交易所拥有良好的监管环境和有利于REITs的社区化服务，将更好的推动REITs的蓬勃发展。
陈真——关于REITs“偏股型”与“偏债型”
中国资产发行新加坡REITs与中国类REITs的产品构架不同，新加坡与其他成熟的REITs市场产品结构较为类似，属于标准化的公募产品，并是外部管理型（美国是内部管理型）。而目前中国类REITs市场尚未有公募REITs 法规的出台，主要的产品构架为ABS+私募基金。
与此同时，新加坡REITs投资者属于“偏股型”也就是偏股权属性，交易方式与公开交易的股票相同。而中国REITs投资者属于“偏债型”以私募形式为主，募集范围在200人以下，多以机构投资者为主。由于中国类REITs的销售主要是优先级，所以投资者对类REITs产品进行投资价值判断时，视角和判断标准与投资债权性产品较为接近。
圆桌讨论环节，由北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥教授主持，他就中国新加坡在REITs市场的跨境合作，提出话题。凯德集团凯德基金管理总裁叶能栋、砂之船房地产投资信托CEO洪明发、艾伦格禧律师事务所合伙人蔡博政、中国北京金杜律师事务所合伙人方榕、新加坡房地产投资信托协会CEO Nupur Joshi、中国银行新加坡分行投资银行与综合化经营部总经理孙健敏、星展银行全球研究资深副总裁Derek Tan、毕马威新加坡合伙人及房地产与资产管理税务主管张伟辉参与了讨论。
叶能栋先生首先向大家介绍了凯德集团，凯德集团是开发商，也是资产管理者，拥有超过200亿的资产，类型覆盖住宅、商业、零售、酒店，所在国家超过40个，旗下有8支上市REITs。
洪明发先生则从砂之船独特的产品结构和近期较好的市场表现的角度，给予了潜在发行人一些建议，希望他们对产品预期回报率、增长率有所关注。
蔡博政先生基于自己丰富的实践经验，为潜在发行人提供了一些基础信息和建议。艾伦格禧律师事务所是新加坡经验丰富的律所，过去10年曾参与二十多支S-REIT的发行。
方榕女士介绍金杜参与了中国资产发行S-REIT的全部4单交易，也参与了很多中国类REITs项目。她表示，中新市场各有机会，新加坡发行人也可以考虑在中国发行REITs，可以实现其在中国境内融资后再投资于中国的目的。
Nupur Joshi女士表示新加坡房地产投资信托协会在新加坡REITs市场植根较深，并介绍了新加坡房地产投资信托协会的4项主要工作内容。
孙健敏先生介绍，中行也参与了中国资产发行S-REIT的全部4单交易。他认为，中新合作面临诸多困难，但中新合作前景光明，主要原因在于：首先，公募市场打开，将会逐渐实现发行人教育，一部分发行人可能选择到新加坡发行；其次，沪新通/深新通有可能打开，S-REIT可能作为先行产品。
Derek Tan介绍自己从2006年开始，就在研究新加坡及东南亚的REITs产品，过去10年参与了二十多单产品上市活动，可以看到监管层做了很多努力鼓励市场发展，例如免印花税。他认为新加坡信托中的资产，都是发行人原持有资产中质量较高的。
张伟辉分享自己在房地产并购案及基金相关的税务处理方面的相关经验，呼吁潜在发行人将优质资产置入S-REIT，并在相对早期的阶段，即开始考虑税收筹划。
对于新加坡金管局于2019年7月发布咨询函，寻求市场对上调杠杆率上限的意见这一事项，叶能栋、孙健敏、Derek分别表达了自己的看法。叶能栋认为这是市场达到成熟阶段的自然结果，在物业稳定、利率较低的区域适当提高上限，投资者不会过分反感。孙健敏表示，提高杠杆率上限，也许是吸引发行人的重要手段。Derek认为，即便监管上调上限，市场自然运行规律也会发挥作用，使杠杆率维持在合理水平，投资者无需担忧。
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