其中“资产证券化”专题讨论由平安信托资产证券化部总经理舒雷先生担纲主持，天风证券地产首席分析师陈天诚先生，渤海汇金资本市场部总经理李耀光先生，和逸金融创始合伙人林华先生，阳光证券化基金总经理、锦域资本副董事长杨冀川先生参与讨论。
中国的房地产市场经历过4轮政策周期，我们认为现在已经进入了一个新中性时代。政治局会议提到不再把地产作为短期刺激手段，2019年以后，房地产市场回到了中性阶段，无论是证券化、金融化，政府都希望以资产价格相对稳定的形式来实现调控的目的。
对于REITs什么时候推出，首先要看政府怎么理解REITs，推出时间取决于政府在调控上的思路。一些监管者把REITs的推出理解为给地产加放杠杆的手段，害怕出现过度的延伸，甚至类似次贷危机时的多嵌套的产品。因此目前更多地取决于监管者对房地产调控的思路，这个资产证券化是不是符合资产调控的大方向，会不会过度地证券化。
从技术层面来说，收益率不是REITs的问题，在中国市场上好的风险收益比的资产有很多。税是一个问题，假如未来政府把房地产证券化理解为让房地产收益共享给全民，思路出现转变的话，政府会觉得REITs税的减免可以行得通。因此我认为以目前政府的思路，短期内推出REITs的难度很大。即使推动中国特色的REITs，离公募REITs也是有一定距离。
把握未来资产证券化市场两大趋势
未来几年中国的资产证券化市场，以及不动产资产证券化，可能存在两个趋势：第一，中国资产证券化市场的资产类型格局会越来越像欧美发达市场，标准化程度越来越高，欧美市场规模大、模式成熟的资产类型与产品类型，未来在中国也有望进一步地扩大。第二，在未来几年REITs市场会成为大家关注的焦点，一方面香港和新加坡市场会发展，包括内地商业地产会到香港和新加坡的REITs市场上市，另一方面内地的公募REITs也有望推出。
个人认为，税收因素不是中国公募REITs尚未出来的最主要原因。不过，必要的税收优惠待遇能够促进中国REITs市场更好地发展，比如是否可以比照海外经验，对于REITs所投资物业在运营阶段的企业所得税予以减免；比如是否可以对国家鼓励的特定领域，像基础设施、住房租赁等，给予经营层面的增值税、房产税等税种的优惠；比如能否公募REITs上市时，发行人自持部分对应增值的企业所得税、土地增值税给予递延缴纳或优惠等等。
另外，基础物业本身的净租金回报率现在可能是一个问题。国内经过这么多年的发展，商业地产也有了很大升值，导致多种业态的租售比偏低、净租金回报率偏低。REITs需要稳定分红与资本增值两者更为平衡。国内的包括仓储物流、科技园区在内的基础设施可能具有更好的净租金回报率，其他业态需要通过更加有效的资产管理提升回报率的吸引力。
结合我国当前经济情况等因素，可以考虑以基础设施、公共事业、住房租赁等的领域作为REITs的试点，尽快推动REITs相关法律法规的出台，进而逐步探索必要的税收待遇，稳步推进到更多的商业物业形态，稳健培育中国REITs市场发展。
再融资是地产金融核心问题
前几年证券化市场主要是产品驱动，未来是投资驱动，这个是大趋势。ABS未来的方向是从整个投行、券商产品设计到投资交易。
地产金融，核心是再融资。目前的一些产品，久期较短，下行周期，现金流下降，折现率提升，再融资风险增加，再融资是地产金融核心问题。
中国的资产证券化要加强买方市场
中国资产证券化的最大发展瓶颈就是缺乏买方市场，缺乏有专业度、有各类资产管理和运营管理经验，又有专业技能的职业投资者和以资产证券化投资为主的买方市场，尤其是机构买方。中国300万亿金融资产，绝大多数在银行的资产负债表上面，银行对资本市场来说是大卖方，但买方这一块还是有待发展。
关于REITs以及资产证券化的发展现状，我认为技术问题是影响比较小的因素，最大的因素是买和卖的交易双方在国内没有非常好的结合。只要有买卖双方，你想做交易一定有办法，不管是CMBS、REITs，还是其他，肯定会找到一个方法。所以我们要回归市场本源，中国把买方市场做起来才是资产证券化往下走的一个方向。
* 注：根据嘉宾们在高金和亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”上的圆桌讨论内容整理。
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